拉产调那些事儿——上海取消开放查询房地产登记簿，是极大的倒退和反动（二）

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（上文转发了拉产调的最新法律依据，即今年3月国土资源部颁布的部门规章《不动产登记资料查询办法》。本文论述为何说上海取消了面向全社会开放查询房地产登记簿，是极大的倒退和反动。）

到房地产登记机构查阅房地产登记簿、打印出某处房地产的登记信息，在上海俗称 “拉产调”。“产调”一词具体起源于何时、由谁创造，已不可考。应该是上海的房地产中介机构最先如此称呼的。“产调” 应该是“产权调查”的简称，但“拉产调”是一个动—名词结构，在“拉产调”一词中，产调应该是“产权调查结果”的简称。其实，拉出来的产调是一处房地产的全部基本登记信息，并非只有产权状况，并非只有权属。上海的房地产登记簿，2006年之前称“上海市房地产登记册”，2006年之后称“上海市房地产登记簿”，2016年全国开始实行统一不动产登记制度后，又改称“上海市不动产登记簿”。登记簿的格式从未发生过大的变化，从上海房地产登记机构普遍使用电脑系统录入信息、可以制作电子版的登记簿以来，历经房地产登记册、房地产登记簿、不动产登记簿三个时期，长达二十年基本格式一直未变，只有几次微调。其中主要的一次调整，是在名为“房地产登记簿”时期，两条“特别告知”从页面下方调整到了上方。

上海的房地产登记簿共有十项登记信息：房屋状况及产权人、土地状况、房地产抵押、预购房屋及抵押、建设工程抵押、权利限制、房屋租赁、地役权、异议登记、文件登记。有时候还给打印最后一项“无房地产登记记录信息”，共十一项。 十类登记信息中，有什么就给打印什么，没有的自然就不打印。最后一项“无房地产登记记录信息”会专门列明该处房地产在十类登记信息中哪些项目无登记信息，但并非所有的房地产交易中心都给打印，只有嘉定区房地产交易中心一律给打印这最后一项，浦东、宝山等要求打印才给打印；两条“特别告知”从页面下端移到上端后，因为第一条“特别告知”即为“申请人本次申请查阅房屋、土地、异议、房地产抵押······X类登记簿信息，经登记信息系统查阅共有房屋、土地、······X类登记簿信息”，所以只要选择第二种查阅方式，申请查阅全部十项登记信息，一看页面上端第一条“特别告知”，即知该处房地产有哪些登记信息、哪些状况，没有登记的，即为没有。两条“特别告知”移到页面上端后，上海所有的房地产交易中心一律不再给打印“无房地产登记记录信息”这最后一页（遇到代理的房屋买卖合同纠纷、房地产纠纷案件主审法官对房地产纠纷不熟悉、产调都看不懂，说登记簿上没有写明没有查封、没有抵押，非要我们证明系争房屋无抵押、无查封，只能耐心反复跟她讲解）。第一项“房屋状况及产权人信息”，记载房屋的自然状况和产权人及产权登记时间等基本信息，第二项“土地状况信息”记载土地使用权人、土地使用权登记时间和土地的自然状况。因房地产权利一致原则，房屋和土地的权利人一定是一致的，如果是从开发商大产证转为小产证，权利转移时间也一定是一致的。只有这前两项是必有的，所以一份产调打印出来最少两页（以前给打印“无房地产登记记录信息”时则最少三页）。如果是大产证的产调，因为前两项“房屋状况及产权人信息”、“土地状况信息”在基本状况信息下要记载每一套房屋何时办理的小产证，即产权何时从开发商转移到了每家每户小业主名下，所以会逐条打印出全部办理小产证时间的信息，而这个信息在“房屋”和“土地”两项下是完全一致的，等于重复一遍，整份产调就会有好几十页乃至上百页。

上海的房地产登记簿2016年10月之前是面向全社会开放查询的，只要知道房屋的准确坐落地址，任何人都可以凭自己的身份证拉产调。据笔者所知只有上海如此，上海周边的江浙都不开放查询，北京、广东也都不开放查询。但是全国开始推行不动产统一登记后，上海于2016年10月取消了开放查询，也改为只有权利人和利害关系人才可以查询。但是何谓利害关系人、利害关系人的具体范围是怎样的，申请查阅人需要提供哪些文件资料证明自己是利害关系人，房地产交易中心并无统一明确标准，不仅各区房地产交易中心做法不统一，同一家房地产交易中心也一直变来变去，要求提供的证件资料、有权查阅的人员范围以及可以查阅的登记信息范围的具体操作标准一直在变。譬如，你已经买下了但尚未过户的房屋，要拉产调，要么房东配合你，签署授权委托书并且将房产证原件、身份证复印件交给你，你可以拉产调，要么你起诉他、法院立案以后，凭法院的受理案件通知书及相关法律文书且法院的法律文书要载明该房屋的坐落地址，才可以查阅；或者由代理律师向法院申请调查令，或者代理律师持法院的立案文书查阅。具体需要提供哪些材料才给查阅，不仅各区房地产交易中心很不统一，同一家房地产交易中心不同时期、同一时间里不同的窗口，要求都不尽一致。

笔者认为，上海取消了房地产登记簿的开放查询是一个严重的倒退和反动，是一个危害交易安全的极大退步。在房地产交易（包括买卖、置换、抵押担保、租赁等）前查阅房地产登记簿，是保障交易安全、规避交易风险的最重要措施，也是交易相对方和房地产中介机构必做的基本功课。本来上海的房地产登记簿面向全社会开放查询，任何人都可以凭自己的身份证查阅并打印产调，对民众提高交易安全意识、强化安全观念和法律意识、增加房地产法律知识是非常有用有利的。开放查询，任何人只要知道房屋的准确坐落地址都能随时查阅登记簿，固然在一定程度上损害了部分业主的隐私权，但是相对于保障交易安全、反腐败等价值，显然保护部分业主的隐私权要次要得多、是一个相对较小的价值，应当让位于更大更重要的价值，即保障市场交易安全和反腐败。本来房地产交易纠纷就多发高发，购房人面临的风险很多很大，连拉产调这个前提性的保障交易安全的最基本措施都加以限制，本来非常便当的、只要本人有这个意识就可以举手之劳调查核实的，现在却严重倒退，设置了种种门槛和限制，要花费很大的功夫、具备种种条件才能查阅，对规避交易风险、保障交易安全、维护市场交易秩序极为不利，为规避交易风险增加了困难，也大大增加了交易成本。

笔者建议，立法者还是应当端正思想、纠正观念，在全国范围内统一标准，像2016年10月之前的上海房地产交易中心那样面向全社会开放查询房地产登记簿。开放查询，为保障交易安全提供便利条件，降低人们的交易成本和试错成本，降低交易风险，减少交易相对人不必要的损失，减少不必要的房地产纠纷。“以房查人”面向全社会公开，“以人查房”则面向纪委、监察委、证监会、银保监会、市场监管局、税务局、公安、国安、检察院、法院、仲裁委、律师事务所等机构公开，纪检监察人员、工商税务、公检法、律师等都可以凭工作证和单位介绍信等“以人查房”，以有利于反腐败、有利于征税、有利于司法，降低相关行政成本、办案成本和司法成本。

本来面向全社会开放的便利至极、举手之劳的拉产调“以房查人”，为何会倒退，会加以严格限制？保护什么人的“隐私”的需要压倒了保障交易安全这一基本价值、现代市场经济的核心价值？？背后的推动势力可想而知。

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